マイホームを売って損したら ～自宅譲渡で損失が出た場合の特例～

マイホームなど居住用の自宅を売却して損失が出たとき、要件を満たせば、その損失を他の所得から差し引くことができるのをご存じですか。2つの特例をご紹介します。

特例の概要

土地や建物を売って損失が出ても、給与や事業等の他の所得とは差し引き（損益通算といいます）できません。これが原則です。

でも、自宅を売った損失に限っては、一定の要件を満たせば給与等の他の所得と損益通算ができ、しかもその年に控除しきれない損失は、翌年以後3年間に繰越して控除できるお得な特例があります。

自宅譲渡で損失が出た場合の特例（2つ）

1. 1つは、要件は厳しいが控除が大きい特例

5年を超えて所有していた自宅を売却し、住宅ローンを組んで新居へ買い換えた場合の特例です（「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」）。

売却した自宅に損失が出れば、損失をその年の他の所得と損益通算でき、その年に引き切れなかった損失は、翌年以降3年間に繰り越して控除できます。

例えば、5,000万円で購入した自宅を2,000万円で売却し、住宅ローンを組んで新居を買えば3,000万円の譲渡損が損益通算や繰越控除できます。しかも、購入した新居には住宅ローン控除の適用も可能です。

2. もう1つは、要件は簡単だが控除が少ない特例

『5年を超えて所有していた住宅ローンが残っている自宅を売却して損失が出ていること』、これだけが要件です（「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」）。新居を取得する必要はありません。

ただしこちらの特例は、損失の全額ではなく（1）実際の損失の金額と（2）住宅ローンの残額－譲渡金額のいずれか少ない金額が対象です。

要するに、損失のうち売った代金で返済できないローン残額があれば、その分が損益通算の対象となります。
例えば、4,000万円のローンが残っている自宅を3,000万円で売った場合は、もし譲渡損失が2,000万円あっても、対象になるのはローン返済に不足する1,000万円だけです。
つまり売った金額がローン残より少なければ、特例を適用できる可能性があるわけです。こちらも引き切れない損失は3年間の繰越控除が可能です。

気になる方はご相談を

特例を利用できるポイントは『住宅ローンを利用して自宅を買い換える』か、買い換えない場合は『売却した自宅に住宅ローンが残っているかどうか』という点です。

自宅を売却しても、どうせ損失だからと申告しない方を見かけますが、これでは還付金を自ら放棄しているようなものです。
所得の上限など他にも細かい要件がありますが、特例が利用できそうな方はぜひ事前にご相談ください。
なお、この特例は令和3年12月31日までの譲渡に適用可能です。