不動産売買契約や、有価証券を売却する約定をしたまま、亡くなってしまう方が、稀にいらっしゃいます。
この記事では、売買契約中に亡くなった場合における、相続税評価額を算定する際の注意点をご紹介いたします。
1.不動産売買契約中に亡くなってしまった場合
通常、不動産は、土地については路線価方式・倍率方式によって、家屋については固定資産税評価額を基に算定を行いますが、不動産売買契約中に亡くなってしまった場合は評価方法が異なるのでご注意ください。
売買契約中に亡くなってしまった場合には、「売買契約金額に基づく残代金請求権(未収入金)」という財産(債権)として評価額を算定します。なお、残代金請求権とは、通常契約日に受け取る手付金を差し引いた残額のことです
例えば、5,000万円で売買契約を締結し、手付金として500万円を受け取った後にお亡くなりになってしまった場合には、4,500万円が残代金請求権となります。
また、なにかにお使いになられてなければ、手付金は預金として相続財産になりますし、仲介業者に支払う手数料について、ご逝去後に支払うものがある場合には、債務として取り扱うことができます。
※不動産売買契約には、買い手・売り手の2パターンが考えられますが、今回は売り手だった場合について記載します。
2.小規模宅地の特例との関係性
次に売買契約中の土地があった場合、小規模宅地の特例を適用することは出来ません。
一見、土地に関する権利を相続するのであるから、小規模宅地の特例は適用できるとお考えになられる方が多いと思いますが、実務上の取り扱いでは、相続する財産は「土地」ではなく、売買契約に係る「債券」と考えるのが一般的です。
小規模宅地の特例はあくまでも「土地」に関する規定であるため、適用することは出来ません。
■小規模宅地の特例はの詳細はこちら
家を相続したら相続税額が安くなる？～「小規模宅地等の特例」基礎編
3.有価証券売却の約定中に亡くなってしまった場合
不動産とおなじように、売買契約中に亡くなってしまったというケースが、有価証券についても考えられます。不動産に比べれば、さらに稀な事例（※）になるかと思いますが、今回は上場株式を例にご紹介いたします。
通常、上場株式を相続した場合における相続税評価額は、以下の４つのうち、最も低い価額で評価をおこないます。株式は急激な価格変動が想定あれるため、課税の公平性を期すためこのような方式となっています。
- その株式が上場されている金融商品取引所が公表する課税時期（亡くなった日）の最終価格
- 課税時期の属する月の毎日の最終価格の月平均額
- 課税時期の属する月の前月の毎日の最終価格の月平均額
- 課税時期の属する月の前々月の毎日の最終価格の月平均額
一方で、上場株式を売却する手続き（約定）をした後に亡くなってしまった場合には、売却が確定しているので、不動産と同様に、上場株式として評価するのではなく、「残代金請求権」という財産として評価額を算定いたします。
なお、不動産とは違い手付金などはないため、「売却代金＝財産の評価額」となりまう。また、証券会社に対して手数料などが発生する場合には、債務として取り扱います。
※稀な理由は、有価証券の売買については、売買契約の成立した日（約定日）と、売買の決済をした日（受渡日）があり、一般的に約定日から２営業日後が受渡日となることが多いからです。
残代金請求権として財産を計上するケースは、約定日から受渡日までにお亡くなりになった場合です。受渡日以降に亡くなってしまった場合には、預金として相続財産になります。
4.おわりに
お亡くなりになられた日が売買契約よりも前か後かで、相続税を計算する上での評価額に違いがでます。お困りのことがございましたら、辻・本郷 税理士法人にお気軽にお問い合わせください。