相続登記、放置をせずに行いましょう

相続した不動産の名義変更（相続登記）

相続登記とは、相続が発生した際、被相続人（亡くなられた方）名義の不動産を、相続人の名義に変更することをいいます。
相続人が多くなればなるほど遺産の分割や処理の仕方をめぐってもめることが多いので、注意が必要です。

相続登記をしなかったことで生じる問題

相続によって不動産を取得した場合には、相続登記をしなければなりません。

令和3年4月の法改正により登記の期限が設けられ、取得を知った日から3年以内に行うこととなりました。施行期日は交付後3年以内の政令で定める日となります。
改正法施行前の現状では、期限がないことを理由に登記費用や手間を惜しんで、手続きを放置している方がいます。

しかし、この相続登記を放置しておくと、以下のような、困ることやトラブルに発展することがあります。

• 相続登記がされておらず名義が被相続人のままであったため、相続した不動産を担保にして資金を調達することができず、借入金やローンを組むことができなかった。
• 相続登記を行っていないと、不動産について所有権の取得等を第三者に主張することができないこととなる。
  そのため、被相続人から取得した不動産を、被相続人の妻が相続登記せずに放置している間に、他の相続人によって先に登記が行われてしまった。

上記に加えて、改正法施行後に理由なく相続登記を怠った場合には過料10万円以下の罰金が課されることになります。

また、何世代も相続登記がされていない不動産について登記をしようとした際に、当該土地にかかる相続人の数が多数存在していたため、登記を行うまでに膨大な費用を要することになる場合もあります。

改正法施行後は、改正以前の未登録不動産についても法が適用されます。
トラブルを防ぐためにも、相続登記は早いうち（相続税の申告期限を目安）に行いましょう！

相続登記はどのように手続きするのか

相続登記を行う起因となる不動産の相続には、以下の3つのケースがあります。

１．遺言による相続を受けた場合

指定された相続人が所有権移転登記を申請します。

遺言書は、公証役場で作成した公正証書遺言、公正証書遺言以外の自筆証書遺言書があります。
自筆証書遺言書は開封するために、家庭裁判所にて検認の手続きが必要ですが、自筆証書遺言書保管制度を利用することで、検認の手続きは不要となります。

２．遺産分割協議によって相続を行う場合

相続人全員での協議により作成された遺産分割協議書にもとづき、移転登記申請をします。
分割協議がまとまらない場合には、いったん相続人全員の共同名義で登記をする方法もあります。

３．法定相続による場合

相続人全員、または相続人を代表して1人が単独で申請を行うことも可能です。

遺言書、遺産分割協議書によって、財産分割の取り決めができましたら、以下の書類を収集しましょう。

不動産名義変更に必要なもの
①不動産所有権移転登記申請書
②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本※
③相続人全員の戸籍抄本※
④所有権を取得する相続人の住民票
⑤相続人全員の印鑑証明と実印
⑥遺産分割協議書（遺言の場合は遺言書）
⑦固定資産税評価証明書
⑧登録免許税
⑨司法書士等に依頼するには代理委任状
⑩登記簿謄本または権利証（あれば）

※のついた書類は、法定相続情報証明制度により法定相続情報一覧図の写しを提出することで省略可能です。
なお、被相続人や相続人が日本国籍を有しない等、戸籍謄本（除籍謄本）を添付することができない場合は、同制度は利用できませんのでご注意ください。

法定相続情報一覧図とは…被相続人の戸籍謄本をもとに相続関係を一覧図で記載した書類のことです。
法定相続情報証明制度を利用する場合、相続人もしくは委任による代理人（親族や弁護士、司法書士等といった専門家）が法定相続情報一覧図を作成し、法務局に提出をして認定を受ける必要があります。

以上の書類を、不動産が所在する地域を管轄する法務局に申請します。最寄りの法務局で申請することはできませんので、ご留意ください。

登記手続きは1週間から10日ほどで完了します。
登記完了後、法務局に提出した戸籍謄本が返却され、登記識別情報通知が交付されます。再発行されませんので、大切に保管してください。

自分で相続登記を行うことはできるのか

司法書士へ費用を支払わずに済むため、ご自身で相続登記を行う方もいます。
しかし、不動産名義変更の手続きは、法律上複雑な点も多々あり、法務局で受理されなければ、何度も足を運ぶことになります。

さらに、相続登記を行うためには、相続する全ての不動産ごとに書類を収集（管轄の市役所ごとに書類の金額は異なる場合があります）、遺産分割協議書の作成から同意まで行い、不動産所有権移転登記申請書の記入、登録免許税の計算および提出書類準備を行わなくてはなりません。

不動産の相続登記を、相続人の負担も少なく、かつスムーズに行うためには、司法書士に依頼することをお勧めします。

また現在、不動産登記の義務化について議論されています。まだ決定はしていませんが、今後の動向を注視しましょう。これは所有者不明土地問題が原因といわれています。

固定資産税は、令和2年度税制改正により、所有者が死亡した場合に現所有者に固定資産税の申告をさせることができるようになったり（令和2年4月1日以降）、使用者を所有者とみなして課税できるようになりました（令和3年度分以後）

おわりに

相続税申告のヒアリングをさせていただく中で、「被相続人から取得する予定の不動産の名義が被相続人の母のままだった」といったご相談をいただきます。

相続登記を専門家に任せたいけれど、どの司法書士に依頼すればいいのかわからない場合、当センターで提携している司法書士をご紹介することができます。

その他ご不明なことがございましたら、お気軽に辻・本郷 相続センターまでご相談ください。