目次
はじめに
共有名義の不動産を売却したいのに、共有名義人が認知症で手続きが進まない…。そんな切実な悩みをお持ちではありませんか？ ですが、ご安心ください。
この問題には「成年後見制度」の利用という明確な解決策があります。本記事では、その具体的な方法を、分かりやすく丁寧に解説いたします。
１.共有名義人が認知症になった場合は成年後見制度の活用を検討する
共有名義人が認知症などによって契約に関する意思（判断）能力を欠く恐れがある場合には、成年後見制度を利用することが解決策の１つになります。
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な本人を法的に保護・支援する制度です。家庭裁判所が本人の判断能力の程度に応じて後見人などを選任し、選任された後見人などは、財産管理や身上監護などを行いながら本人が安心して生活できるようサポートします。
1-1.意思能力が不十分な状態での売買契約は無効になる
不動産を共有している場合、共有名義人全員の合意がなければ、原則としてその不動産を売却することはできません。そのため、共有名義人の誰かが、認知症などによって売買契約の意味を理解できないほど意思能力が低下している恐れがある場合、そのまま売却契約を結ぶとその契約が無効とみなされる可能性があります。
これは、意思能力が不十分な本人が詐欺や悪質商法などの被害に遭う可能性があるため、本人を保護するために定められています。
２.成年後見制度が解決策の１つになる
成年後見制度を利用して全員の持分を売却する他にも、意思能力が不十分な共有者の持分は放っておいて、自分の持分だけを売却する方法もあります。
それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶかはよく考える必要がありますが、この記事では、より複雑な手続きが必要になる成年後見制度に絞って解説いたします。
2-1.成年後見制度の概要
意思能力が不十分な人を保護・支援する制度には、本人の判断能力の程度に応じた３つの制度（後見・補佐・補助）があります。
- 「後見」は、重度の認知症などにより判断能力が著しく低下し、多くの手続きや契約などを一人で決めることが難しい人が対象です。
- 「保佐」は、軽度の認知症などがあり、判断能力は著しく低下していないものの、日常生活や財産管理において援助が必要な場合に適用されます。
- 「補助」は、浪費癖がある人など、判断能力が不十分な部分がある場合に利用されます。
本人が、これらのどれにあたるかは、家庭裁判所が診断書などを元に決定します。
＊厚生労働省「成年後見制度の現状」（令和6年）より
なお、成年後見制度には、「法定後見」と「任意後見」の２つがあります。法定後見はすでに判断能力が不十分である人が対象であり、任意後見は将来、判断能力が不十分になった場合に備えて自分で後見人等を選び、公正証書で契約を結んでおく制度です。
選任された後見人などは、その契約が本人の利益を守るためのものであれば、本人に代わって契約を行うことができます。
ただし、この記事では、すでに認知症が進んでしまっている前者のケースに関して解説していきます。
2-2.制度の利用状況と終局までの期間の目安
家庭裁判所への申立てから制度の利用開始までは、数週間～4ヵ月以内が目安です。
「成年後見関係事件の概況」（令和５年１月～１２月、最高裁判所事務総局家庭局）によると、２ヵ月以内に終局した（家庭裁判所が申立ての審判をした）ものが全体の約７１．８％（前年は約７１．９％）、４ヵ月以内に終局したものが全体の約９３．７％でした。
3.成年後見制度を利用して不動産を売却するまでの手続き
次に、成年後見制度を利用して、適切に、できるだけ速やかに問題を解決するための手順をご紹介いたします。
3-1.専門家や地域の支援センターなどに相談する
問題解決にあたっては、地域の相談窓口や専門家に相談しましょう。手続きには複雑で時間もかかる可能性がありますが、専門家のサポートを受けることで法的なリスクを回避し、スムーズな解決が期待できます。
主な窓口を一覧表にまとめました。なお、表中のコメントはあくまで目安です。詳しいことはホームページなどから事前に問い合わせることをおすすめいたします。
3-2.本人の判断能力に関して医師の診断書をもらう
認知症の進行度合いや判断能力のレベルなどについて、医師から診断書をもらいます。費用は医療機関や検査内容によっても異なりますが、4000円～1万円が目安です。
3-3.必要書類を準備する
成年後見制度の申立てに必要な書類を集めます。具体的には次の通りです。
なお、裁判所のホームページでは、成年後見制度についてのわかりやすいQ&A情報のほか、申立てに必要な書類がダウンロードできるページもありますので、参照してみてください。Googleで「家庭裁判所 成年後見制度 ダウンロード」と検索するとたどり着けます。
・申立書（裁判所のホームページで入手可能） ＊３枚のうちの２枚目の見本
・診断書（家庭裁判所指定の様式を使う） ＊２枚のうちの１枚目
・本人情報シート（福祉担当者が医師へ渡すもの）のコピー ＊２ページのうち１枚目
- 本人と申立人の戸籍謄本
- 住民票
- 財産目録
- 後見登記されていないことの証明書 ＊２ページのうち１枚目
- 後見人候補者の住民票と身分証明書
- 親族関係図 など
3-4.家庭裁判所に申立てする
申立てができるのは、本人とその配偶者、四親等以内の親族です。申立て先は、本人の住所地
を管轄する家庭裁判所となりますが、遠方の場合は郵送での手続きもできます。
また、その際は、申立て手数料（800円）と登記手数料（2600円）を収入印紙で納めるほか、連絡用の郵便切手代（郵便切手で3000～5000円程度）や、必要な場合は鑑定料（5万～10万程度）などを納める必要があります。
令和5年に鑑定が必要になったケースは、全体の4.5％でした（＊厚生労働省「成年後見制度の現状 令和6年」より）
なお、申立てをした後、家庭裁判所の職員から、申立人・後見人候補者・本人の親族などが事情や意見を聞かれることがあるほか、裁判官による審問や本人の判断能力について鑑定が行われることもあります。
3-5.家庭裁判所による後見人の選任
家庭裁判所が最適と判断する人物を後見人に選任します。後見人には親族のほか、弁護士、司法書士、社会福祉士などが選ばれることが多いですが、 親族以外が選任されるケースが約8割となっています。なお、親族と専門家が共同で選任され、役割を分担するケースもあります。
＊厚生労働省「成年後見制度の現状」（令和6年）より
3-6.売買契約の締結
後見人が本人の代理人として売買契約を締結します。ただし、居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要になります。
4.成年後見制度を利用する際の注意点
成年後見制度は、あくまでも意思能力が不十分な人を法的に守るための制度です。そのため、制度を利用する場合にはいくつか注意点があります。
4-1.家庭裁判所が不動産の売却を許可しない場合もある
成年後見制度は本人を守るための制度です。そのため、家庭裁判所が不動産の売却を許可しないこともあります。たとえば、次のようなケースです。
- 本人に預貯金があり、売却の必要性が認められない場合
- 売却によって生活の基盤を失う可能性が高い場合
- 売却価格が市場価値よりも著しく低い場合
- 売却後の資金の使い道が不明確な場合
- 認知症であっても本人が明確に反対の意思を示している場合
- 売却に関して親族からの反対があり、争っている場合
4-2.申立人が後見人を選ぶことはできない
後見人を選任するのは家庭裁判所であり、申立て人が自分の希望する人を後見人できるわけではありません。
また、希望する人が後見人に選任されないことを理由とする不服申立ては原則的に認められません。
4-3.家族が財産を自由に管理できない
成年後見制度を使った場合、家族が本人の財産を使う際には、その都度、後見人の許可が必要になります。
そのため日常生活を営む上で支障（家族の生活費が足りなくなるなど）が出る可能性があります。
4-4.制度を利用したら回復するか亡くなるまで止めることはできない
成年後見制度を利用し始めたら、本人の判断能力が回復するか、亡くなるまで続けることになります。
それ以外の理由で止めることはできません。
4-5.後見人に支払う費用が継続的に発生する
後見人は、本人の財産から報酬を受け取れます。その金額については財産額や後見事務の内容によって家庭裁判所が判断しますが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した場合には毎月３万～５万円程度が相場となります。
この費用は、制度を利用している間はずっと発生し続けます。
5.共有名義人が認知症になる前にできる主な対策
この記事では、すでに認知症が進んでしまったケースについて記してきましたが、本来は、認知症になる前に適切な対策を講じておくことが重要です。
そのための主な方法も簡単に記しておきます。
5-1.家族信託を行う
家族信託とは、自分の財産をあらかじめ決めた目的どおりに管理・処分してもらうために、信頼できる家族や親しい相手に託すしくみです。
この仕組みを利用すれば、本人の財産を柔軟に活用できるため、相続対策としても機能するのがメリットです。
5-2.任意後見人制度を使う
前述のように、成年後見制度には、「法定後見」と「任意後見」の２つがあります。まだ判断能力があるうちに任意後見制度を利用し、任意後見人を指名しておくことが可能です。
ただし、家族信託にしても任意後見人制度にしても、メリットとデメリットがあります。
これらをどう選択すべきかは個別のケースによって異なりますので、活用にあたっては前記の一覧表を参考にして専門家に相談することをおすすめします。
＊厚生労働省「成年後見制度の現状」（令和6年）より
5-3.共有持分の整理
その不動産における本人の持分を、売買・贈与・交換などによって他の共有名義人が取得しておく方法もあります。
5-4.単独での共有持分の売却
不動産全体の売却ができなくても、自身の持分だけを売却することは可能です。他の共有名義人の同意も必要ありません。専門の買取業者もいますので、早期に売却できます。
ただし、デメリットもあります。自分の持分のみを売るとなると買い手が見つかりにくいため、売却価格が通常よりも下がってしまう傾向にあることです。
まとめ
共有名義人が認知症になったときの不動産売却には、成年後見制度を適切に活用することが１つの解決策になります。
さまざまなトラブルを回避するためにも、親族間でよく話し合うと同時に、信頼できる専門家のサポートを受けることをおすすめします。